Veelgestelde vragen

over EPC, asbest, elektriciteit en meer

Het EPC GD betekent: EPC voor gemeenschappelijke delen. Dit is sinds 2022 verplicht voor appartementsgebouwen met 15 of meer eenheden, sinds 2023 voor gebouwen met 5-14 eenheden, en sinds 2024 voor alle gebouwen met meer dan 2 appartementen. Dit EPC geeft informatie over de gemeenschappelijke schildelen (muren, vloeren, daken) en installaties van het gebouw. De erkende keurders van ImmoKeuring hebben veel ervaring met dit type keuring. U kan dit eenvoudig aanvragen via onze online tool.

Is je EPC-attest opgemaakt vóór 2019? Dan is je attest niet meer geldig.

Vanaf 2022 veranderden de officiële instanties hun EPC-software. Daarom zijn enkel nog EPC's die opgemaakt zijn na 2019, nog geldig.

Vanaf 2023 vallen alle residentiële en niet-residentiële gebouwen onder deze verplichting, behalve industrie.

Hier vindt u de prijzen van ImmoKeuring.

Het EPC gemeenschappelijke delen gaat niet enkel over de gemeenschappelijke hal of kelder van een gebouw, zoals velen denken. Het heeft vooral betrekking op de gemeenschappelijke delen van het gebouw in zijn totaliteit, d.w.z. alle buitengevels, alle tussenmuren, alle daken, alle (tussen)vloeren, ramen, gemeenschappelijke installaties, ... Dit EPC vormt ook een basis voor de volgende EPC's die worden opgemaakt voor eenheden in dat gebouw, dus energiedeskundigen zijn verplicht om de informatie uit het EPC GD te gebruiken voor nieuwe EPC's in dat gebouw. Dit allemaal brengt meer werkuren en verantwoordelijkheden met zich mee.

1- U doet een aanvraag via het klantenportaal.
2- Wij contacteren u voor een afspraak.
3- De keurder komt op plaatsbezoek en doet vaststellingen volgens het inspectieprotocol (stavingsstukken, ramen, isolaties, cv-installatie, ...).
4- Het EPC wordt binnen 10 dagen via e-mail opgestuurd.

Het is geen verplichting maar wel aangeraden om een beter overzicht te hebben over de energetische toestand van het pand. Als er een EPC-labelpremie zal aangevraagd worden, moet men een EPC laten opmaken vóór en ná de werken om in aanmerking te kunnen komen.

Bij appartementsgebouwen is het WEL verplicht om een nieuw EPC gemeenschappelijke delen te laten opmaken ALS meer dan 15% van de gebouwschil wordt gerenoveerd OF als collectieve installaties vervangen worden.

Een EPC is verplicht bij de verkoop of verhuur van alle gebouwen behalve industrie en is 10 jaar geldig.

Een EPC is niet verplicht voor: assistentiewoningen met een dagprijs en zonder huurovereenkomst, woonboten, vakantiewoningen met een huurovereenkomst voor minder dan 2 maanden en onbewoonbaar verklaarde wooneenheden.

Het is zeer belangrijk om zo veel mogelijk bewijsstukken te verzamelen over het te bezoeken pand. Hoe meer bewijsstukken, hoe beter het EPC meestal zal worden. Als er geen bewijsstukken zijn, kan het EPC evengoed opgemaakt worden, wellicht met een slechtere score dan de werkelijkheid.

Als u bv. destijds zelf isolatie hebt geplaatst onder uw hellend dak, dan zoekt u best naar de aankoopfacturen of foto's van tijdens de plaatsing, zo kan de keurder het type en de dikte van de isolatie vaststellen. Als u hier niks meer van kunt vinden, mag de energiedeskundige GEEN isolatie ingeven in de EPC-software.

Het is dus verstandig om volgende documenten klaar te leggen tijdens het bezoek (als die er zijn):

Oud EPC-verslag, EPB-dossier, grondplannen, lastenboek, keuringen stookolie, elektriciteit, gas, ..., bouwjaar van het pand vermeld op akte, kadaster, ..., facturen van renovatiewerken zoals ramen, deuren, isolatie op (plat)daken en in de muren, en andere relevante documenten die te maken hebben met energie-efficiëntie.

Bij collectieve verwarmingsinstallaties dient er altijd toegang verleend te worden tot de gemeenschappelijke ruimten.

U kan dit nakijken via de woningpas. Let wel: u moet inloggen met itsme of e-ID.

Een studentenstudio met eigen toegang, met een eigen bad of douche, toilet en keuken is een wooneenheid en moet beschikken over een afzonderlijk EPC. Als één of meer studentenkamers in hetzelfde gebouw niet over deze ruimtes beschikken maar gebruikmaken van gemeenschappelijke voorzieningen, wordt er voor het hele gebouw één EPC opgemaakt (= collectief woongebouw).

Alleen energiedeskundigen type A (voor residentiële en kleine niet-residentiële gebouwen) en type D (voor grote niet-residentiële gebouwen) die erkend zijn door het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap VEKA mogen een energieprestatiecertificaat opmaken.

Een EPC is 10 jaar geldig.

Enkel aanvaarde bewijsstukken volgens het inspectieprotocol kunnen aanvaard worden. Dit zijn o.a. (aankoop)facturen, foto's van tijdens de werken of destructief onderzoek met foto's van de isolatie.

Ja, sinds 2020 is een energieprestatiecertificaat verplicht voor kleine niet-residentiële gebouwen (kNR) kleiner dan 500 m².

Vanaf 2023 is het EPC ook verplicht voor niet-residentiële gebouwen groter dan 500 m².

Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap VEKA controleert op de aanwezigheid en correctheid van EPC's. Zodra een gebouw te koop of te huur wordt aangeboden op de vastgoedmarkt, moet de eigenaar over een energieprestatiecertificaat beschikken. Het VEKA controleert ook hierop.

Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van elk gebouw dat vóór 2001 is gebouwd. Tegen 2032 moet elke gebouweigenaar over een asbestattest beschikken.

Enkel asbestdeskundigen inventarisatie (ADI's), erkend door OVAM, die voor een erkende firma werken, mogen een asbestinventarisattest opmaken. Zowel de firma ImmoKeuring als haar asbestdeskundigen zijn erkend door OVAM.

De geldigheidsduur van een asbestattest is standaard 10 jaar. Als er materialen met hoog risico aanwezig zijn in het gebouw, wordt de geldigheid van het attest ingekort tot 5 jaar.

Het verloop van een asbestinventaris in een notendop:

1- Officieel opdrachtformulier: verplicht in te vullen door de opdrachtgever. Zonder dit formulier kan de inventarisatie niet starten.

2- Vooronderzoek

3- Plaatsbezoek

- Inspectie van alle ruimtes, ook tuin, garage, ... Een extra bezoek is vereist indien niet overal toegang mogelijk is.
- Monstername: om de aanwezigheid van asbest uit te sluiten, moeten er verplicht stalen genomen worden van o.a. pleister in muren en plafond, leidingisolatie, golfplaten, leien, crepi, tegellijm, ...

4- Opmaak attest: na het opsturen van de monsters en het ontvangen van de laboanalyse worden alle gegevens ingegeven in de databank van OVAM.

5- Opsturen van het asbestattest via e-mail

Het aantal stalen hangt af van de hoeveelheid asbestverdachte materialen in het gebouw. Hoe meer asbestverdacht materiaal, hoe meer staalnames er moeten gebeuren ALS de eigenaar wil dat die materialen als asbestvrij worden beschouwd. Bv. voor een golfplaat die sowieso asbest bevat, kan de eigenaar weigeren om een staal te laten nemen omdat het labo dat toch alleen maar zal bevestigen. Maar er zijn ook verplichte staalnames, voor de volgende materialen: spuitlagen/bevlokking, thermisch isolerend materiaal in gips en/of cement, pleisterwerk en crepi.

Zonder staalname kan er geen asbestinventarisattest worden opgemaakt volgens het nieuwe inspectieprotocol sinds november 2025. Voor de volgende materialen moet er een staal genomen worden: spuitlagen/bevlokking, thermisch isolerend materiaal in gips en/of cement, pleisterwerk en crepi.

Als geen van bovenstaande materialen aanwezig is in het gebouw, kan er alsnog een attest worden opgemaakt zonder staalnames. Dan zullen de resterende verdachte materialen als asbestmateriaal worden geïnventariseerd.

Volgens het inspectieprotocol moet er onder andere voor volgende materialen verplicht een monster genomen worden om ze als asbestveilig te mogen rapporteren: leidingisolatie, pleisterwerk (muren en plafonds), crepi, pical/asbestboard, spuitasbest/bevlokking, tegellijm faience, zwarte tegellijm, bitumen, mastiek/kit, golfplaat, ...

Als u met facturen, foto's, bouwvergunning, ... kan bewijzen dat de werken na 2001 zijn gebeurd, dan kan de aanwezigheid van asbest uitgesloten worden.

Met niet-destructief onderzoek bedoelt men: zonder asbestverdachte en andere materialen te demonteren, beschadigen of los te wrikken, waardoor schade kan ontstaan. Schade die inherent is aan monsternames valt onder de noemer van niet-destructief onderzoek, zolang deze schade geen risico's met zich kan meebrengen. Dus bv. een staalname (gaatje van ± 2 cm) in een muur die veilig wordt afgedicht, wordt gezien als niet-destructief.

Spuitlagen/bevlokking (ook asfalt)
Thermisch isolerend materiaal in gips (bv. leidingisolatie) en/of cement (bv. tegen de wand)
Pleisterwerk
Crepi

Een keuring door een erkend keuringsorganisme is verplicht bij een nieuwe installatie (vóór ingebruikname), bij een belangrijke wijziging of uitbreiding, bij de verkoop van een woning en periodiek: om de 25 jaar voor een woning en om de 5 jaar voor niet-huishoudelijke installaties. Bij nieuwbouw opent de netbeheerder de meter pas na een positief keuringsverslag.

Ja. De verkoper bezorgt de koper een keuringsverslag, en de notaris vermeldt de datum van dat verslag in de verkoopakte. Is er al een conform verslag dat minder dan 25 jaar oud is, dan volstaat dat in principe; anders is een nieuwe keuring nodig. Een negatief verslag houdt de verkoop niet tegen.

De keuring bij verkoop is een wettelijke verplichting van de verkoper, die ze dus normaal ook betaalt. Is het verslag negatief, dan laat de koper de gebreken herstellen en de herkeuring uitvoeren, in principe op eigen kosten. In de verkoopovereenkomst kunt u iets anders afspreken.

Een conform (positief) verslag van een woning blijft 25 jaar geldig; daarna volgt een nieuwe periodieke keuring. Voor niet-huishoudelijke installaties, zoals een handelszaak of de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw, is dat 5 jaar. Een uitbreiding of belangrijke wijziging moet u tussentijds apart laten keuren.

De keurder heeft inbreuken vastgesteld: punten die niet voldoen aan het AREI, zoals ontbrekende schema's, een onvoldoende aarding of een ontbrekende verliesstroomschakelaar (differentieel). De installatie mag in gebruik blijven zolang ze geen gevaar vormt, maar de gebreken moeten hersteld worden. Bij een verkoop meldt de koper na de akte zijn identiteit en de datum van de akte schriftelijk aan het keuringsorganisme.

Na een negatieve verkoopkeuring heeft de koper 18 maanden vanaf de datum van de verkoopakte om de inbreuken weg te werken en een herkeuring te laten uitvoeren. Voor die herkeuring kiest de koper vrij een erkend keuringsorganisme.

Zijn er bij de herkeuring nog inbreuken, dan brengt het keuringsorganisme de FOD Economie op de hoogte, die verdere stappen kan zetten. Bij schade door een niet-conforme installatie riskeert u bovendien problemen met uw verzekering. Plan de herstellingen dus tijdig met een installateur.

Ja. Als de koper het gebouw afbreekt of de elektrische installatie volledig vernieuwt, is een keuring bij verkoop niet nodig. Dat moet in de authentieke akte staan, en de koper meldt de afbraak of vernieuwing schriftelijk aan de FOD Economie. De nieuwe installatie moet vóór ingebruikname sowieso gekeurd worden.

Nee. Bij een uitbreiding of belangrijke wijziging, bijvoorbeeld na een verbouwing, wordt enkel het nieuwe of gewijzigde deel gekeurd. Bij een verkoop wordt wel de volledige installatie van de wooneenheid gekeurd. Bij een appartement gaat het om uw eigen installatie; de gemeenschappelijke delen lopen via de syndicus.

Ja. Zo'n installatie is een uitbreiding van uw elektrische installatie en moet vóór ingebruikname gekeurd worden, met aangepaste schema's. Daarna meldt u ze binnen drie maanden aan bij Fluvius. Meer info: keuring zonnepanelen en keuring laadpaal.

Leg het ééndraadschema en het situatieschema klaar, samen met de EAN-code van uw aansluiting en eventuele vorige keuringsverslagen. Zorg dat de keurder vlot bij de meter, de verdeelkast(en) en alle ruimtes kan en dat er stroom is. Een keuring van een gewone woning duurt meestal 30 minuten tot anderhalf uur.

Er is geen wettelijk tarief: de prijs hangt af van het type woning, het aantal verdeelborden en eventuele zonnepanelen of een batterij. Op de markt kost een keuring van een standaardwoning grofweg €200 tot €350. ImmoKeuring kan de keuring voor u regelen: vraag hier uw keuring aan.

Ja. Het Vlaams Woninghuurdecreet (art. 9) verplicht verhuurder en huurder om samen een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te maken, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. De plaatsbeschrijving legt de staat van de woning vast bij de start van de huur en is de basis om bij het einde huurschade te bepalen.

Beide partijen zijn aanwezig of laten zich vertegenwoordigen, kunnen hun opmerkingen laten noteren en ondertekenen het document. Dat kan ook met één onafhankelijke deskundige die beide partijen samen aanstellen.

In Vlaanderen terwijl de woning nog leeg staat, of tijdens de eerste maand dat de huurder over de woning beschikt. Het beste moment is net vóór de sleuteloverdracht.

De plaatsbeschrijving gebeurt voor gezamenlijke rekening. Stellen huurder en verhuurder samen één deskundige aan, dan betalen ze elk de helft. Kiest elke partij een eigen deskundige, dan betaalt ieder zijn eigen expert; hetzelfde geldt bij het einde van de huur.

De intredende plaatsbeschrijving legt de staat van de woning vast bij de start van de huur. De uittredende wordt aan het einde opgemaakt als een van beide partijen daarom vraagt, en vergelijkt de toestand met die bij de intrede. Laat ze best opmaken als de woning leeg en gepoetst is, vóór de sleutels worden teruggegeven.

Ja. De verhuurder laat het huurcontract en de plaatsbeschrijving registreren bij de FOD Financiën, online via MyMinfin (MyRent), binnen twee maanden na ondertekening. Voor een woning die als hoofdverblijfplaats dient, is de registratie gratis.

Dan wordt vermoed dat de huurder de woning ontving in dezelfde staat als waarin ze zich op het einde van de huur bevindt. Voor de verhuurder is het dan erg moeilijk om huurschade te verhalen. Een plaatsbeschrijving beschermt dus beide partijen, maar vooral de verhuurder.

In Vlaanderen bedraagt de huurwaarborg maximaal drie maanden huur (twee maanden bij studentenhuur). Hij wordt pas vrijgegeven met een schriftelijk akkoord van beide partijen of na een beslissing van de rechter. De vergelijking tussen de intredende en de uittredende plaatsbeschrijving bepaalt of een deel ervan naar herstel van huurschade gaat.

De huurder is aansprakelijk voor schade die tijdens de huur ontstaat, maar niet voor slijtage door ouderdom, normaal gebruik of overmacht. Wat verkleurde verf of lichte gebruikssporen op de vloer zijn normale slijtage; gaten in muren, brandvlekken of gebroken tegels zijn meestal huurschade. Een gedetailleerde plaatsbeschrijving met foto's maakt dat onderscheid achteraf veel eenvoudiger.

Een neutrale expert werkt voor beide partijen, beschrijft elke ruimte systematisch en legt alles vast met foto's en meterstanden. Dat voorkomt discussies en levert een sterk bewijsstuk op bij een geschil. ImmoKeuring kan de plaatsbeschrijving bij intrede en uittrede voor u regelen. Vraag hier uw plaatsbeschrijving aan.

Dat hangt af van de grootte en de inrichting van het pand. Reken voor een appartement op ongeveer één à twee uur ter plaatse, voor een ruime woning op meer. Het volledige verslag met foto's volgt meestal enkele dagen later, zodat beide partijen het kunnen nalezen en ondertekenen.

Ja. Ook bij studentenhuur in Vlaanderen is een plaatsbeschrijving bij de start en het einde van de huur nodig; de waarborg is daar maximaal twee maanden huur. Bij handelshuur schrijft de algemene huurwetgeving eveneens een plaatsbeschrijving op tegenspraak voor. Gezien de grote investeringen in een handelspand is een grondige plaatsbeschrijving daar zeker aan te raden.

Het ééndraadschema toont uw verdeelkast(en): welke kringen er zijn, met welke zekeringen en verliesstroomschakelaars ze beveiligd zijn, welke kabeldoorsnede ze hebben en hoeveel stopcontacten en lichtpunten erop zitten. Het situatieschema (ook inplantingsschema genoemd) is een plattegrond van de woning met de plaats van stopcontacten, schakelaars, lichtpunten en toestellen. Beide gebruiken dezelfde nummering, zodat u elk punt terugvindt in de verdeelkast.

Het AREI verplicht ze als onderdeel van het dossier van de elektrische installatie. Zonder schema's kan een keurder de installatie niet correct controleren. Ook een elektricien die later werken uitvoert of een storing zoekt, heeft ze nodig om veilig te werken.

Bij een nieuwe installatie of uitbreiding maakt normaal de installateur de schema's, met datum, adres, naam en handtekening. Voor een bestaande installatie mag ook een andere elektricien of een technisch onderlegde eigenaar ze tekenen, zolang ze correct en volgens de AREI-symbolen zijn opgesteld. Het keuringsorganisme dat de installatie keurt, mag de schema's niet zelf maken, omdat dat zijn onafhankelijkheid aantast.

De keuring kan doorgaan, maar het ontbreken van de schema's wordt als inbreuk genoteerd, zodat het verslag negatief is. Bij een nieuwe installatie betekent dat: geen positief verslag en dus geen opening van de meter. Bij de verkoop van een oudere woning maakt de keurder een summiere beschrijving van de verdeelborden, maar de koper moet de schema's alsnog laten opmaken.

Ja. Ook bij oudere installaties is het ontbreken van schema's een inbreuk bij een verkoopkeuring.

Naast kringen, beveiligingen, kabeltypes en het aantal punten per kring vermelden ze het adres van de installatie, de datum en de naam en handtekening van wie ze opstelde. De symbolen moeten overeenkomen met die van het AREI. Handgetekende schema's zijn toegelaten, zolang ze duidelijk leesbaar en correct zijn.

Dan moeten de schema's worden bijgewerkt, zodat ze altijd overeenkomen met de werkelijke installatie. Bij zonnepanelen en thuisbatterijen hoort ook het gelijkstroomgedeelte (DC) op het schema; sinds 1 april 2026 geeft het AREI daar duidelijkere voorschriften voor. Het gewijzigde deel moet daarna gekeurd worden.

Dat hangt af van de grootte van de woning en het aantal verdeelborden en kringen. Op de markt kosten beide schema's voor een gewone woning grofweg €350 tot €700. ImmoKeuring kan het opmaken van uw schema's voor u regelen, gemakkelijk via deze link.

Bewaar de schema's samen met de keuringsverslagen in het dossier van de elektrische installatie, en noteer daar elke wijziging. Werden er sinds 1 mei 2001 werken uitgevoerd door aannemers, dan horen de gegevens over de elektriciteitsleidingen ook in het postinterventiedossier (PID). Bij een verkoop geeft u het volledige dossier door aan de koper.

In Vlaanderen hangt dat af van de ligging (ondergronds of bovengronds) en de totale opslagcapaciteit. De grens ligt op 5.000 kg stookolie, wat voor particuliere tanks gelijkgesteld wordt met 6.000 liter; alle tanks op het perceel worden samengeteld.

• Ondergrondse tank kleiner dan 6.000 liter: om de 5 jaar.
• Bovengrondse tank kleiner dan 6.000 liter: geen periodieke keuring meer sinds 1 maart 2009.
• Ondergrondse tank vanaf 5.000 kg (6.000 liter): beperkt onderzoek om de 2 jaar en algemeen onderzoek om de 15 jaar (in waterwingebied jaarlijks en om de 10 jaar).
• Bovengrondse tank vanaf 5.000 kg (6.000 liter): beperkt onderzoek om de 3 jaar (boven 20.000 liter ook een algemeen onderzoek om de 20 jaar).

De regels maken onderscheid tussen bovengrondse en ondergrondse tanks, niet tussen binnen en buiten. Een vrijstaande, volledig zichtbare tank in de kelder geldt in principe als bovengronds; een ingegraven of niet volledig zichtbare tank als ondergronds.

Na elke controle brengt de technicus een gekleurde merkplaat aan en krijgt u een attest. Groen: de tank is in orde. Oranje: er zijn gebreken zonder risico op verontreiniging; de tank mag nog maximaal 6 maanden gevuld worden, en binnen die termijn moet hij hersteld en opnieuw gecontroleerd zijn. Rood: de tank mag niet meer gevuld worden tot hij hersteld en opnieuw gekeurd is, en dat wordt binnen 14 dagen gemeld aan de Vlaamse Milieumaatschappij.

Alleen een door de Vlaamse overheid erkende technicus stookolietanks of een erkende milieudeskundige in de juiste discipline. De technicus bezorgt u een attest met zijn erkenningsnummer en brengt de merkplaat aan. ImmoKeuring kan de keuring van uw stookolietank voor u regelen. Vraag hier uw keuring aan.